Simulateur : SCI ou nom propre ?
Valeur transmissible
Fonctionnement du simulateur
Ce simulateur compare les deux modes de détention sous l'angle Transmissibilité, Gestion et Coût. Il vous aide à déterminer si la création d'une SCI est pertinente pour votre projet immobilier.
NOM PROPRE (INDIVISION) :
- Simple et gratuit à créer.
- Rigide : Unanimité souvent requise (blocage facile).
- Transmission : Droits de mutation sur la valeur brute.
SCI (SOCIÉTÉ) :
- Coût de création (~500 - 2000 €) + Comptabilité annuelle.
- Souple : Statuts sur mesure (Gérant puissant).
- Transmission : Optimisation via décote de parts (~10-15%) et démembrement de parts de SCI.
- Évite l'indivision (protection concubins). Cette souplesse est particulièrement utile dans le cadre d'un mariage, PACS ou concubinage.
Exemples de calculs
Pour un patrimoine de 500 000 € net.
EXEMPLE 1 : Décote de liquidité
- En direct : Base taxable = 500 000 €.
- En SCI : Les parts sont moins liquides -> Décote admise de 10 à 15%.
- Base taxable SCI = 425 000 € (-15%).
- Économie de droits de succession immédiate. Vous pouvez comparer l'impact fiscal avec notre simulateur donation vs succession.
EXEMPLE 2 : Dette déductible
- SCI à l'IS : La dette reste dans la société, réduisant la valeur des parts. Pour aller plus loin, utilisez notre simulateur d'intégration d'un crédit dans une SCI.
- Transmission de parts avec forte dette = Valeur quasi nulle = Droits 0 €.
- Pour choisir entre IR et IS, consultez notre simulateur SCI à l'IR vs SCI à l'IS.
EXEMPLE 3 : Gestion
- En indivision, si un héritier veut vendre, il peut forcer la vente du bien.
- En SCI, il ne peut vendre que ses parts (difficile), le bien reste protégé. La question est d'autant plus importante pour les personnes vulnérables.
En complément de ce simulateur, pensez à estimer vos frais de notaire ainsi que le rendement locatif de votre investissement. Pour un accompagnement personnalisé, n'hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine.
