Loc’Avantages est une réduction d’impôt accordée aux bailleurs qui louent vide, 6 ans minimum, à loyer inférieur au marché et à des ménages sous plafonds de ressources.
- Le logement devient conventionné Anah.
- Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
- Les taux de réduction varient de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer et l’intermédiation locative.
- Aucune promesse de performance.
- Capital et loyers non garantis.
Quelles sont les conditions d’éligibilité incontournables ?
Vous devez :
- Louer non meublé la résidence principale du locataire.
- Respecter une durée d’engagement de 6 ans (renouvelable).
- Signer une convention Anah (demande enregistrée entre le 01/03/2022 et le 31/12/2027).
- Fixer un loyer décoté par rapport au marché local (Loc1, Loc2, Loc3).
- Choisir un locataire sous plafonds de ressources.
- Ne pas louer à un membre de votre famille.
- Louer un logement performant : pas de F ni G selon le DPE.
Bon à savoir
Quels sont les niveaux de loyer et les taux de réduction d’impôt en 2025 ?
Trois segments de loyer :
• Loc1 (intermédiaire) = -15 % sous le marché.
• Loc2 (social) = -30 % sous le marché.
• Loc3 (très social) = -45 % sous le marché, intermédiation locative obligatoire.
Tableau des taux de réduction (base = revenus bruts du logement)
| Segment de loyer | Sans intermédiation | Avec intermédiation |
|---|---|---|
| Loc1 (-15 %) | 15 % | 20 % |
| Loc2 (-30 %) | 35 % | 40 % |
| Loc3 (-45 %) | — | 65 % |
Attention
Comment se calcule la base de la réduction et à quelle date s’impute-t-elle ?
La réduction s’applique sur les revenus bruts (loyers hors charges + recettes accessoires incombant au bailleur), année par année, pendant la période d’application de la convention. Première imputation l’année où la convention prend effet.
Exemple
Loyer plafonné = 700 € / mois. Revenus bruts annuels = 8 400 €.
- Loc2 sans intermédiation (35 %) : réduction = 2 940 €.
- Loc2 avec intermédiation (40 %) : réduction = 3 360 €.
- Loc3 (65 %, intermédiation obligatoire) : réduction = 5 460 €.
Attention
Quels plafonds de loyers faut-il respecter concrètement ?
Les plafonds sont par commune et dépendent de la surface. Ils résultent d’une décote du loyer de marché observé localement : -15 % / -30 % / -45 % selon Loc1/Loc2/Loc3. Utilisez le simulateur Anah pour votre adresse. Les plafonds sont révisés périodiquement.
Exemple
Si le loyer de marché observé par l’Anah est 12,00 €/m², alors :
- Loc1 : 10,20 €/m².
- Loc2 : 8,40 €/m².
- Loc3 : 6,60 €/m².
Bon à savoir
Quelles ressources maximales du locataire s’appliquent en 2025 ?
Les plafonds varient selon la composition du ménage et la zone (A bis/A/B1/B2-C). Extraits 2025 (Hexagone, revenus fiscaux de référence 2023) :
Personne seule
| Segment | Zone A | Zone B1 | Zones B2-C |
|---|---|---|---|
| Loc1 | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Loc2 | 32 177 € | 26 333 € | 23 604 € |
| Loc3 | 17 697 € | 14 425 € | 12 981 € |
Couple
| Segment | Zone A | Zone B1 | Zones B2-C |
|---|---|---|---|
| Loc1 | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Loc2 | 48 093 € | 35 026 € | 31 523 € |
| Loc3 | 28 857 € | 21 017 € | 18 914 € |
Bon à savoir
Quelles sont les démarches et documents à préparer sans faute ?
- Estimer l’éligibilité du logement (DPE ≥ E, loyer de marché, zone).
- Simuler loyers plafonds et taux (Loc1/2/3, avec/sans intermédiation).
- Choisir le segment et, le cas échéant, un intermédiaire agréé (AIVS/asso).
- Sélectionner un locataire sous plafonds (RFR N-2, composition du ménage).
- Signer le bail vide puis déposer la demande de convention Anah dans le délai requis.
- Conserver bail, convention, DPE, justificatifs de ressources, états des lieux.
- Déclarer au réel foncier et imputer la réduction au solde d’IR.
Exemple
Appartement 50 m² en Loc2. Loyer plafond simulé 9,80 €/m² ⇒ 490 €/mois. Revenus bruts annuels 5 880 €.
- Sans intermédiation (35 %) : réduction 2 058 €.
- Avec intermédiation (40 %) : réduction 2 352 €.
Si votre IR dû = 2 100 €, vous imputez 2 100 €. Le solde 252 € n’est pas remboursé.
Qu’apporte l’intermédiation locative et dans quels cas est-elle préférable ?
Vous déléguez la location à un intermédiaire agréé (bail glissant, mandat de gestion, sous-location encadrée).
Vous gagnez 5 points de réduction en Loc1/Loc2 et vous accédez au Loc3 (65 %).
Vous pouvez, selon les territoires, percevoir des primes Anah (intermédiation et petites surfaces). En contrepartie, les loyers sont plus bas et les critères d’attribution plus sociaux.
Attention
Quelles erreurs fréquentes devez-vous éviter dès le départ ?
- Confondre “réduction d’impôt” et “abattement” : la base est le loyer brut, pas le revenu net.
- Sous-estimer la décote de loyer ou les plafonds.
- Oublier le plafond des niches ⇒ avantage neutralisé en partie.
- Mauvaise zone ou justificatifs incomplets du locataire.
- DPE non conforme ou travaux exigés non réalisés.
- Imputation avant prise d’effet de la convention.
Bon à savoir
Comment décider entre Loc1, Loc2 et Loc3 selon votre profil fiscal ?
Posez-vous 3 questions :
- Quel est mon IR dû après autres avantages ? (viser une imputation intégrale).
- Quelle décote de loyer puis-je absorber sans dégrader ma trésorerie ?
- Ai-je accès à une intermédiation efficace sur mon territoire ?
Exemple d’arbitrage
IR net estimé 3 500 €. Revenus bruts ciblés 8 400 €.
- Loc1 avec intermédiation (20 %) : réduction 1 680 €.
- Loc2 avec intermédiation (40 %) : 3 360 €.
- Loc3 (65 %) : 5 460 € (mais décote de loyer plus forte et critères d’attribution plus stricts).
Si votre objectif est d’épuiser l’IR, Loc2 avec intermédiation est suffisant dans cet exemple.