Simulateur : rembourser ou investir ?
Fonctionnement du simulateur
Beaucoup d’emprunteurs se demandent s’ils doivent utiliser leur épargne pour rembourser leur crédit immobilier par anticipation ou placer cet argent.
Le calcul compare deux scénarios sur une durée restante définie :
A) SCÉNARIO INVESTISSEMENT :
– On garde le crédit (on continue de payer les intérêts).
– On place le capital disponible à un taux de rendement donné (ex: 4%, 8%…).
– Gain Net = Intérêts gagnés (nets de flat tax) – Coût du crédit restant.
B) SCÉNARIO REMBOURSEMENT :
– On solde (ou réduit) le crédit.
– On économise les intérêts restants sur le prêt.
– MAIS on perd le potentiel de rendement de l’épargne (coût d’opportunité).
– On paie des IRA (Indemnités Remboursement Anticipé).
Règle simple : Si Taux Net Placement > Taux Crédit, il faut généralement INVESTIR.
Exemples de calculs
EXEMPLE 1 : Crédit pas cher (1.5%) vs Bourse (7%)
– Somme dispo : 20 000 €
– Taux Crédit : 1.5% -> Coût évité si remboursé : faible.
– Taux Placement : 7% -> Gain potentiel : fort.
-> CONSEIL : INVESTIR (L’effet de levier joue à plein).
EXEMPLE 2 : Crédit cher (4.5%) vs Livret A (3%)
– Somme dispo : 10 000 €
– Taux Crédit : 4.5% -> Coût élevé.
– Taux Placement : 3% -> Rendement plus faible que le coût de la dette.
-> CONSEIL : REMBOURSER (Placement sans risque à 4.5% net d’impôt en économisant les intérêts).
EXEMPLE 3 : Effet psychologique
– Mathématiquement, investir à 5% vs crédit à 4% est gagnant.
– Mais le gain est faible (spread de 1%).
– Certains préfèrent rembourser pour « dormir tranquille » et réduire leurs charges mensuelles.