Simulateur démembrement de parts de SCI

Fonctionnement du simulateur

Le démembrement sépare la pleine propriété en deux :

– L’Usufruitier (Droit aux bénéfices/loyers, droit de vote sur affectation résultat).

– Le Nu-Propriétaire (Propriétaire des murs, droit de vote sur décisions structurelles).

Deux types de démembrement :

– VIAGER (lié à l’âge de l’usufruitier) : Barème fiscal (Art. 669 CGI).

Ex: Entre 51 et 60 ans -> US = 50%, NP = 50%.

Ex: Entre 61 et 70 ans -> US = 40%, NP = 60%.

– TEMPORAIRE (durée fixe) : Valorisation économique (souvent 23% de la PP pour 10 ans).

Intérêt : Transmission (Donner la NP aux enfants à prix réduit, garder l’US et les revenus). Pour approfondir la question des donations, utilisez notre simulateur de donation gratuit.

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété SANS droits de succession. Pour anticiper les conséquences patrimoniales, consultez notre page sur le décès du conjoint.

Exemples de calculs

EXEMPLE 1 : Transmission Viagère (Parent 65 ans)

– Valeur Parts : 200 000 €.

– Barème US (61-70 ans) : 40%.

– Valeur NP : 60% = 120 000 €.

-> Le parent donne la NP aux enfants. Droits de donation calculés sur 120k€ (au lieu de 200k€).

-> Au décès, les enfants récupèrent les 80k€ restants « gratuitement ».

EXEMPLE 2 : Démembrement Temporaire (Optimisation ISF/IFI ou IS)

– Durée 15 ans.

– Valeur US éco : ~45% (selon rendement).

– Une société (Holding) achète l’US pour percevoir les dividendes. Pour comparer les stratégies de dividende vs rémunération, consultez notre outil dédié.

– Le particulier garde la NP.

Pour aller plus loin dans l’optimisation de votre SCI, découvrez également nos outils complémentaires : le simulateur SCI à l’IR vs SCI à l’IS, le simulateur d’amortissement en SCI à l’IS, le simulateur multi-biens dans une SCI ainsi que le simulateur distribution vs mise en réserve. Si vous envisagez un investissement locatif au sein de votre SCI, notre simulateur de rendement locatif vous sera également utile.