Simulateur démembrement de parts de SCI

Fonctionnement du simulateur

Le démembrement sépare la pleine propriété en deux :

– L’Usufruitier (Droit aux bénéfices/loyers, droit de vote sur affectation résultat).

– Le Nu-Propriétaire (Propriétaire des murs, droit de vote sur décisions structurelles).

Deux types de démembrement :

– VIAGER (lié à l’âge de l’usufruitier) : Barème fiscal (Art. 669 CGI).

Ex: Entre 51 et 60 ans -> US = 50%, NP = 50%.

Ex: Entre 61 et 70 ans -> US = 40%, NP = 60%.

– TEMPORAIRE (durée fixe) : Valorisation économique (souvent 23% de la PP pour 10 ans).

Intérêt : Transmission (Donner la NP aux enfants à prix réduit, garder l’US et les revenus).

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété SANS droits de succession.

Exemples de calculs

EXEMPLE 1 : Transmission Viagère (Parent 65 ans)

– Valeur Parts : 200 000 €.

– Barème US (61-70 ans) : 40%.

– Valeur NP : 60% = 120 000 €.

-> Le parent donne la NP aux enfants. Droits de donation calculés sur 120k€ (au lieu de 200k€).

-> Au décès, les enfants récupèrent les 80k€ restants « gratuitement ».

EXEMPLE 2 : Démembrement Temporaire (Optimisation ISF/IFI ou IS)

– Durée 15 ans.

– Valeur US éco : ~45% (selon rendement).

– Une société (Holding) achète l’US pour percevoir les dividendes.

– Le particulier garde la NP.