Simulateur de capacité d'emprunt
Fonctionnement
Ce simulateur calcule le montant maximum qu’un utilisateur peut emprunter auprès d’une banque en fonction de ses revenus, de ses charges, de la durée du prêt et du taux d’intérêt.
Le calcul se base sur deux contraintes principales (règles HCSF en France) :
– Le Taux d’Endettement Maximum : Généralement fixé à 35% (assurance comprise).
Formule : Capacité de remboursement mensuelle = (Revenus nets – Charges actuelles) * 35%
– Le Reste à Vivre (optionnel mais souvent vérifié) : Montant minimum qu’il doit rester après paiement des échéances.
Ensuite, à partir de la mensualité max, on calcule le capital empruntable :
– Formule financière d’une annuité constante : M = C * (t/12) / (1 – (1 + t/12)^(-D))
Où M = Mensualité, C = Capital, t = Taux annuel, D = Durée en mois.
– On inverse pour trouver C : C = M * (1 – (1 + t/12)^(-D)) / (t/12)
Pour aller plus loin, estimez également vos mensualités de crédit immobilier ou calculez le coût total d’acquisition de votre futur bien.
Exemples de calculs
EXEMPLE 1 : Couple standard
– Revenus : 4 000 € / mois
– Charges : 0 € / mois
– Durée : 20 ans (240 mois)
– Taux (nom + ass) : 4.00 %
-> Mensualité Max (35%) = 4 000 * 0.35 = 1 400 €
-> Taux mensuel = 4% / 12 = 0.003333…
-> Capital = 1400 * (1 – (1.003333)^(-240)) / 0.003333
-> Capital ≈ 230 400 €
Vous envisagez un investissement locatif ? Utilisez notre simulateur de rendement locatif pour évaluer la rentabilité de votre projet.
EXEMPLE 2 : Emprunteur avec charges
– Revenus : 2 500 € / mois
– Crédit Conso en cours : 200 € / mois
– Durée : 25 ans (300 mois)
– Taux : 4.20 %
-> Revenus pris en compte pour l’endettement : 2500
-> Capacité théorique totale = 2500 * 0.35 = 875 €
-> Capacité restante = 875 – 200 = 675 €
-> Taux mensuel = 0.0035
-> Capital = 675 * (1 – (1.0035)^(-300)) / 0.0035
-> Capital ≈ 125 300 €
Si vous avez un crédit en cours, il peut être judicieux d’étudier une renégociation ou un rachat de crédit pour augmenter votre capacité d’emprunt.
EXEMPLE 3 : Hauts revenus (Reste à vivre non limitant)
– Revenus : 10 000 € / mois
– Durée : 15 ans (180 mois)
– Taux : 3.80 %
-> Mensualité Max = 3 500 €
-> Taux mensuel = 0.003166…
-> Capital = 3500 * (1 – (1.003166)^(-180)) / 0.003166
-> Capital ≈ 479 600 €
Avec une capacité d’emprunt élevée, vous pouvez envisager un achat via SCI ou en direct pour optimiser la structuration de votre investissement. Pensez également à comparer les régimes fiscaux grâce à notre simulateur SCI à l’IR vs SCI à l’IS.
Pour préparer votre retraite en parallèle de votre projet immobilier, découvrez notre simulateur de pension retraite ainsi que notre simulateur PER pour optimiser votre épargne.
Enfin, si vous souhaitez anticiper la revente de votre bien, notre simulateur de revente net vendeur vous aidera à estimer le montant net que vous percevrez.
