La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie de la réalisation de travaux dans certaines zones.
- Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon 6/9/12 ans.
- Travaux ≥ 25 % du coût total, à terminer au plus tard le 31/12 de la 2ᵉ année suivant l’achat.
- Zones éligibles : communes « Action cœur de ville » (≈ 245 villes ou binômes) et communes en ORT, plus copropriétés en grave difficulté.
- Plafonds : 300 000 € et 5 500 €/m² ; loyers et ressources encadrés (barèmes 2025).
- Calendrier : ouvert jusqu’au 31/12/2027.
Où pouvez-vous investir et quels logements sont éligibles ?
Le logement doit être situé dans une commune éligible au Denormandie : communes du programme Action Cœur de Ville (sélection initiale portée à 245 villes ou binômes), communes signataires d’une ORT, ou logements en copropriété « en grave difficulté ».
Le dispositif est ouvert pour des opérations réalisées du 28 mars 2019 au 31 décembre 2027.
Bon à savoir
Quels types de travaux sont exigés et quels seuils respecter ?
Les contraintes sont exigeantes :
- Vous devez réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total (prix d’achat + travaux).
- Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique d’au moins 20 % en collectif (30 % en maison individuelle), soit couvrir au moins 2 postes parmi : chaudière, isolation des combles, isolation des murs, eau chaude, fenêtres.
- Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l’acquisition.
Exemple
Achat 160 000 € + Travaux 60 000 € = Coût total 220 000 €. Part travaux = 27,3 % → seuil de 25 % respecté. Si le logement est en collectif, l’amélioration énergétique doit atteindre au moins 20 % après travaux.
Attention
Quels plafonds de loyers et de ressources s’appliquent en 2025 ?
Les plafonds de loyers 2025 (€/m², hors charges) applicables au Denormandie sont ceux de Duflot/Pinel :
| Zone | Plafond 2025 (€/m²) |
|---|---|
| A bis | 19,51 |
| A | 14,49 |
| B1 | 11,68 |
| B2 et C | 10,15 |
Ces plafonds se combinent avec la formule officielle :
- Loyer max = Plafond de zone × Surface « utile » × Coefficient
- avec Coefficient = 0,7 + 19/S (S = surface habitable + ½ des annexes, plafonné à 8 m²) et plafonné à 1,20.
Illustration rapide
Studio de 30 m² + balcon 6 m² (annexe retenue 3 m²) → S = 33 m².
Coefficient = 0,7 + 19/33 ≈ 1,28 → plafonné à 1,20.
En zone B1 (11,68 €/m²) : Loyer max ≈ 11,68 × 33 × 1,20 = 462,7 €/mois HC.
Les plafonds de ressources 2025 (revenu fiscal de référence 2023) sont les suivants en métropole :
| Composition du foyer | A bis (€) | A (€) | B1 (€) | B2 (€) | C (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 | 43 953 | 35 825 | 32 243 | 32 243 |
| Couple | 65 691 | 65 691 | 47 842 | 43 056 | 43 056 |
| + 1 personne à charge | 86 112 | 78 963 | 57 531 | 51 778 | 51 778 |
| + 2 personnes à charge | 102 812 | 94 585 | 69 455 | 62 510 | 62 510 |
| + 3 personnes à charge | 122 326 | 111 971 | 81 705 | 73 535 | 73 535 |
Ces montants s’apprécient à la signature du bail.
Quel avantage fiscal obtenez-vous et quels plafonds respecter ?
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient (achat + travaux) dans la double limite de 300 000 € par an et 5 500 €/m². Les taux sont : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans). Vous ne pouvez compter au plus 2 logements par an (tous dispositifs Pinel/Denormandie confondus). Les fractions non imputées ne sont pas reportables.
Exemple
Prix + travaux éligibles = 210 000 € (surface 45 m² → < 5 500 €/m² et < 300 000 €).
Engagement 9 ans → 18 % × 210 000 € = 37 800 € de réduction totale, soit 4 200 €/an pendant 9 ans.
Avantage fiscal
Quelles démarches et quels délais devez-vous anticiper ?
Vous achetez un bien ancien (ou un local à transformer), vous réalisez les travaux éligibles et vous louez dans les 12 mois suivant la fin des travaux, pour 6, 9 ou 12 ans, nu à usage de résidence principale, à un loyer plafonné et à un locataire sous plafonds de ressources. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l’acquisition. Conservez tous les justificatifs pour la déclaration annuelle. Service Public
Bon à savoir
Quels sont les avantages, mais aussi les limites et risques à connaître ?
Avantages concrets
- Accès à une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € (21 % de 300 000 €) si vous tenez 12 ans.
- Possibilité de créer de la valeur via la rénovation (remise aux normes, DPE, vacance réduite en centre-ville).
- Plafonds connus à l’avance (loyers/ressources), visibilité sur 6 à 12 ans.
Limites et risques
- Risque de vacance ou de loyers de marché inférieurs aux plafonds dans certaines villes moyennes. Faites une étude de demande locative (taux de vacance, loyers constatés).
- Dérive des coûts de travaux : inflation des matériaux, aléas de chantier. Prévoyez une marge de 10–15 % dans votre budget.
- DPE : un bien mal classé reste difficile à louer. Évitez les étiquettes F/G après travaux, visez D ou mieux pour se prémunir des échéances 2028/2034.
- Plafonnement des niches : si vos autres avantages atteignent déjà 10 000 €, l’excédent Denormandie ne sera pas imputable.
Exemple de point mort
Investissement 220 000 € financé à crédit, loyer B1 calculé à 640 €/mois (surface plus grande que l’illustration), charges + TF + assurance 200 €/mois → cash-flow avant impôt ≈ 440 €/mois, puis +350 €/mois après provisions. La réduction d’impôt de 4 200 €/an compense une partie de l’effort d’épargne, mais ne le remplace pas. Vérifiez la trésorerie annuelle sur 9 ans.
Attention