Simulateur SCI à l'IR vs à l'IS
Régime IR (Revenus fonciers)
Régime IS (Société)
Amortissement annuel : 0 €
Hors impôt sur distribution de dividendes.
Fonctionnement du simulateur
Comparatif fiscal fondamental pour tout investisseur en société. Ce simulateur vous aide à choisir entre les deux régimes fiscaux applicables à une SCI, en tenant compte de votre situation personnelle et de votre rendement locatif.
SCI à l'IR (Transparence fiscale)
- Le résultat (Bénéfice) est imposé directement chez les associés (Revenus Fonciers).
- Taux = TMI (Tranche Marginale Impôt) + Prélèvements Sociaux (17.2%). Consultez notre lexique fiscal complet pour mieux comprendre ces notions.
- Pas d'amortissement du bien (sauf dispositif particulier, rare).
- Plus-value des particuliers (Abattements durée de détention). Utilisez notre simulateur de plus-value immobilière pour estimer le montant.
SCI à l'IS (Opacité fiscale)
- La société paie l'Impôt sur les Sociétés (15% jusqu'à 42 500€, 25% au-delà).
- L'amortissement du bien réduit le bénéfice imposable (Gros avantage trésorerie).
- Les associés ne paient de l'impôt (Flat Tax 31,4%) QUE s'ils se versent des dividendes.
- Plus-value professionnelle (Lourde fiscalité à la revente car amortissements réintégrés). Anticipez la sortie avec notre simulateur de sortie.
Exemples de calculs
EXEMPLE 1 : TMI Élevée (30% ou 41%)
- Résultat foncier : 10 000 €
- IR (TMI 30% + PS 17.2%) : 4 720 € d'impôt. Net = 5 280 €.
- IS : Amortissement "efface" souvent le bénéfice les premières années. Impôt 0 €.
-> Avantage trésorerie immédiat : IS.
EXEMPLE 2 : TMI Faible (11% ou 0%)
- IR (11% + 17.2%) : 28.2% d'impôt.
- IS (15% + Flat Tax à la sortie) : Peut être moins intéressant si on sort l'argent.
EXEMPLE 3 : Stratégie de revente (15 ans)
- IR : Plus-value peu taxée (abattements).
- IS : "Douche froide" fiscale (Plus-value pro).
-> L'IS est souvent une stratégie de conservation (Capitalisation), l'IR une stratégie de vente ou patrimoniale pure. Pour modéliser l'intégration d'un emprunt, essayez le simulateur d'intégration de crédit dans une SCI. Si votre SCI détient plusieurs biens, notre simulateur multi-biens en SCI vous sera également utile.
Pour évaluer votre capacité de financement avant de lancer votre projet, consultez notre simulateur de capacité d'emprunt ainsi que le simulateur de crédit immobilier.
Vous souhaitez un accompagnement personnalisé pour choisir le bon régime fiscal ? Contactez nos conseillers en gestion de patrimoine pour une étude adaptée à votre situation.
Questions fréquentes
SCI à l'IR : comment sont imposés les loyers ?
Le résultat foncier est imposé entre les mains des associés à leur tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Exemple : 10 000 € de résultat avec une TMI à 30 % coûtent 4 720 € d'impôt (il reste 5 280 €).
SCI à l'IS : comment ça marche ?
La société paie l'impôt sur les sociétés — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà — et l'amortissement de l'immeuble réduit souvent le bénéfice imposable à zéro les premières années. Les associés ne sont imposés (flat tax 31,4 %) que s'ils se versent des dividendes.
Quel régime choisir selon sa tranche d'imposition ?
Plus votre TMI est élevée (30 % ou 41 %), plus l'IS est souvent avantageux pendant la phase de détention. Avec une TMI faible (0 % ou 11 %), l'IR peut rester préférable, surtout si vous sortez régulièrement l'argent de la société.
Quel est le piège de la SCI à l'IS à la revente ?
Les amortissements pratiqués sont repris dans le calcul de la plus-value : l'économie d'impôt des premières années se paie en partie à la sortie. La comparaison doit toujours se faire sur la durée totale, achat, détention et revente comprises — c'est ce que fait le simulateur.
