Simulateur SCI à l’IR vs SCI à l’IS

Fonctionnement du simulateur

Comparatif fiscal fondamental pour tout investisseur en société.

SCI à l’IR (Transparence fiscale)

– Le résultat (Bénéfice) est imposé directement chez les associés (Revenus Fonciers).

– Taux = TMI (Tranche Marginale Impôt) + Prélèvements Sociaux (17.2%).

– Pas d’amortissement du bien (sauf dispositif particulier, rare).

– Plus-value des particuliers (Abattements durée de détention).

SCI à l’IS (Opacité fiscale)

– La société paie l’Impôt sur les Sociétés (15% jusqu’à 42 500€, 25% au-delà).

– L’amortissement du bien réduit le bénéfice imposable (Gros avantage trésorerie).

– Les associés ne paient de l’impôt (Flat Tax 30%) QUE s’ils se versent des dividendes.

– Plus-value professionnelle (Lourde fiscalité à la revente car amortissements réintégrés).

Exemples de calculs

EXEMPLE 1 : TMI Élevée (30% ou 41%)

– Résultat foncier : 10 000 €

– IR (TMI 30% + PS 17.2%) : 4 720 € d’impôt. Net = 5 280 €.

– IS : Amortissement « efface » souvent le bénéfice les premières années. Impôt 0 €.

-> Avantage trésorerie immédiat : IS.

EXEMPLE 2 : TMI Faible (11% ou 0%)

– IR (11% + 17.2%) : 28.2% d’impôt.

– IS (15% + Flat Tax à la sortie) : Peut être moins intéressant si on sort l’argent.

EXEMPLE 3 : Stratégie de revente (15 ans)

– IR : Plus-value peu taxée (abattements).

– IS : « Douche froide » fiscale (Plus-value pro).

-> L’IS est souvent une stratégie de conservation (Capitalisation), l’IR une stratégie de vente ou patrimoniale pure.