Simulateur SCPI gratuit en ligne

Simulateur de rentabilité d’une SCPI

Ce simulateur permet de voir le rendement d’un capital investi dans une SCPI sur la base d’un rendement théorique. Si certaines notions ne vous semble pas claire, nous vous invitons à lire notre rubrique sur les SCPI.

Méthode de calcul détaillée

Le simulateur suit ces étapes, pour un horizon de 30 ans (ici on illustre les premières années) :

1. Lecture des paramètres saisis
   • Montant souscrit (M) : somme brute investie au départ (en euros).
   • Frais de souscription (f) : pourcentage prélevé à la sortie, appliqué uniquement sur le montant initial.
   • % Rendement (r) : taux de distribution théorique annuel (par exemple 5,5 %).
   • Flat tax (t) : taux unique d’imposition sur les revenus (par exemple 30 %).
2. Calcul du flux net annuel
   Chaque année, l’investisseur perçoit un flux (intérêts nets) calculé ainsi :
   • Flux net annuel = M × r × (1 − t)
     • Par exemple, si M = 50 000 €, r = 5,5 % et t = 30 % :
       Flux net annuel = 50 000 × 0,055 × (1 − 0,30) = 50 000 × 0,055 × 0,70 = 1 925 € par an.
3. Calcul du capital récupéré à l’année 1
   • On applique d’abord les frais de souscription sur le montant initial :
     • Montant net souscrit = M − (M × f) = M × (1 − f)
     • Ex. si M = 50 000 € et f = 10 % : Montant net souscrit = 50 000 × (1 − 0,10) = 45 000 €.
   • On ajoute ensuite le flux net annuel (calculé sur M) :
     • Capital année 1 = (M × (1 − f)) + (M × r × (1 − t))
4. Calcul du capital récupéré à l’année N (N ≥ 2)
   À partir de l’année 2, on n’applique plus de frais de souscription (ils ne concernent que l’entrée), et on ajoute chaque année le même flux net annuel :
   • Capital année N = Capital année (N−1) + (M × r × (1 − t))
5. Calcul du gain net et du rendement net
   Pour chaque année N on définit :
   • Gain net = Capital année N − M
   • Rendement net (en %) = ( (Capital année N − M) ÷ M ) × 100
   On compare toujours la différence entre le capital récupéré et le montant investi (brut), ce qui donne le pourcentage effectif de gain sur le capital initial.
6. Note : pas d’intérêts composés sur le capital accumulé
   Le simulateur part du principe que l’investisseur « met de côté » chaque année le flux net reçu et ne réinvestit pas ces intérêts au sein de la SCPI. Le flux net reste donc constant chaque année (calculé sur M).

Exemple 1 : « Alice SCPI »

• Montant souscrit M = 20 000 €
• Frais de souscription f = 8 %
• % Rendement r = 5,5 %
• Flat tax t = 30 %

1. Flux net annuel javaCopierModifierFlux net = 20 000 × 0,055 × (1 − 0,30) = 20 000 × 0,055 × 0,70 = 770 € par an.
2. Année 1
   • Montant net souscrit = 20 000 × (1 − 0,08) = 18 400 €
   • Capital 1 = 18 400 + 770 = 19 170 €
   • Gain 1 = 19 170 − 20 000 = – 830 €
   • Rendement 1 = (– 830 ÷ 20 000) × 100 = – 4,15 %
3. Année 2
   • Capital 2 = 19 170 + 770 = 19 940 €
   • Gain 2 = 19 940 − 20 000 = – 60 €
   • Rendement 2 = (– 60 ÷ 20 000) × 100 = – 0,30 %
4. Année 3
   • Capital 3 = 19 940 + 770 = 20 710 €
   • Gain 3 = 20 710 − 20 000 = 710 €
   • Rendement 3 = (710 ÷ 20 000) × 100 = 3,55 %

Exemple 2 : « Bob Invest »

• M = 100 000 €
• f = 10 %
• r = 5 %
• t = 30 %

1. Flux net annuel javaCopierModifierFlux net = 100 000 × 0,05 × (1 − 0,30) = 100 000 × 0,05 × 0,70 = 3 500 € par an.
2. Année 1
   • Montant net souscrit = 100 000 × (1 − 0,10) = 90 000 €
   • Capital 1 = 90 000 + 3 500 = 93 500 €
   • Gain 1 = 93 500 − 100 000 = – 6 500 €
   • Rendement 1 = (– 6 500 ÷ 100 000) × 100 = – 6,50 %
3. Année 2
   • Capital 2 = 93 500 + 3 500 = 97 000 €
   • Gain 2 = 97 000 − 100 000 = – 3 000 €
   • Rendement 2 = (– 3 000 ÷ 100 000) × 100 = – 3,00 %
4. Année 3
   • Capital 3 = 97 000 + 3 500 = 100 500 €
   • Gain 3 = 100 500 − 100 000 = 500 €
   • Rendement 3 = (500 ÷ 100 000) × 100 = 0,50 %