Simulateur sortie sci (asset vs share deal)
Fonctionnement du simulateur
Comment sortir d’une SCI ?
A) VENTE DE L’IMMEUBLE (ASSET DEAL)
– La SCI vend le bien.
– Le notaire prélève l’impôt sur la plus-value (Pro si IS, Particuliers si IR).
– La SCI rembourse le crédit.
– LE CASH RESTE DANS LA SCI.
– Pour le récupérer, il faut distribuer des dividendes (si IS) -> Double Taxe !
B) VENTE DES PARTS (SHARE DEAL)
– Les associés vendent leurs parts.
– L’acheteur reprend la SCI (avec ses dettes latentes, son ammortissement…).
– Fiscalité uniquement sur la plus-value des parts (Flat tax ou Abattements).
– LE CASH ARRIVE DIRECTEMENT CHEZ LE VENDEUR.
Exemples de calculs (SCI à l’ IS)
Immeuble acheté 100k, amorti à 50k, revendu 200k.
SCÉNARIO A (Vente Immeuble) :
– PV Pro = 200k – 50k = 150k.
– IS (25%) = 37.5k.
– Reste 112.5k dans la SCI.
– Distribution dividendes (30%) = 33.75k taxes.
– Total Taxes = 71.25k.
SCÉNARIO B (Vente Parts) :
– Valeur parts (si pas de dette) = 200k.
– Prix acquisition parts = 100k.
– PV Particuliers = 100k.
– Flat Tax 30% = 30k.
-> Economie massive (41k) ! Mais l’acheteur négociera le prix à la baisse à cause de la fiscalité latente.