Simulateur cashflow locatif
Fonctionnement du cashflow locatif
Le cashflow locatif est la différence entre ce qui rentre et ce qui sort chaque mois sur un investissement immobilier. Contrairement au rendement (exprimé en pourcentage annuel), le cashflow est un montant net mensuel exprimé en euros. C’est un indicateur essentiel pour tout investisseur souhaitant évaluer la viabilité financière d’un bien.
Pour affiner votre analyse, pensez également à estimer votre capacité d’emprunt ainsi que vos frais de notaire avant de vous lancer.
Formule de calcul
ENTRÉES : Loyer mensuel (charges comprises ou hors charges, selon la gestion des charges)
– SORTIES :
- Mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance) — utilisez notre simulateur de crédit immobilier pour l’estimer
- Taxe foncière (ramenée au mois)
- Charges de copropriété (part propriétaire)
- Frais de gestion / agence
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Impôts mensuels (estimation) — notre simulateur de taux de prélèvement à la source peut vous aider
= CASHFLOW NET
Si > 0 : Cashflow positif — le bien « paie » son crédit et rapporte de l’argent chaque mois.
Si < 0 : Effort d’épargne — l’investisseur doit sortir de l’argent tous les mois pour couvrir les charges.
Exemples de calculs
Exemple 1 : Cashflow positif (bien à haut rendement en province)
- Loyer : 600 €
- Crédit : 300 € (prêt sur 25 ans)
- Charges + TF + PNO : 100 €/mois
- Impôts : 50 €/mois (LMNP)
→ Cashflow = 600 – 300 – 100 – 50 = +150 € / mois
Exemple 2 : Cashflow nul / à l’équilibre (investissement patrimonial)
- Loyer : 1 000 €
- Crédit : 800 €
- Charges : 150 €
- Impôts : 50 €
→ Cashflow = 1 000 – 800 – 150 – 50 = 0 €
Exemple 3 : Effort d’épargne (gros bien Paris/Lyon)
- Loyer : 1 200 €
- Crédit : 1 500 € (sur 20 ans)
- Charges : 200 €
- Impôts : 100 €
→ Cashflow = 1 200 – 1 500 – 200 – 100 = -600 € / mois (effort à sortir de sa poche)
Si vous envisagez de structurer votre investissement via une société, notre simulateur achat via SCI vs en direct vous permettra de comparer les deux options. Vous pouvez aussi anticiper une éventuelle revente grâce au simulateur de plus-value immobilière et au simulateur de revente net vendeur.
Aller plus loin dans votre stratégie patrimoniale
Le cashflow locatif n’est qu’un des indicateurs à prendre en compte. Pour construire une stratégie globale cohérente, il est utile d’analyser votre allocation d’actifs et de déterminer le capital nécessaire pour générer une rente.
Si vous détenez plusieurs biens en SCI, consultez notre simulateur multi-biens dans une SCI pour optimiser la gestion de votre portefeuille immobilier.
Vous souhaitez être accompagné dans votre projet d’investissement locatif ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous aider à optimiser votre cashflow et votre fiscalité.
