Fonctionnement du simulateur

Les banques analysent les SCI différemment des particuliers.

Elles regardent le DSCR (Debt Service Coverage Ratio) ou « Taux de couverture de la dette ».

Formule DSCR = (Loyers Nets + Apport Possible Associés) / Annuité Crédit

Si DSCR > 110-120%, la SCI s’autofinance aux yeux de la banque.

Ce simulateur vérifie si le projet « passe » financièrement et calcule l’effort d’épargne mensuel (ou cashflow).

Exemples de calculs

EXEMPLE 1 : Projet Autofinancé

– Loyer Net (pondéré 70-80% par la banque) : 1000 €.

– Mensualité Crédit : 800 €.

– DSCR : 1000 / 800 = 1.25 (125%).

-> Le projet passe, la banque est sécurisée.

EXEMPLE 2 : Effort d’épargne nécessaire

– Loyer pondéré : 500 €.

– Mensualité : 600 €.

– DSCR = 0.83 (< 1).

-> La banque va demander aux associés de prouver qu’ils peuvent mettre 100 €/mois de leur poche.

EXEMPLE 3 : Levier maximum

– On cherche la capacité d’emprunt maximale de la SCI (DSCR = 1.1).

– Avec 1000 € de loyer, Mensualité Max = 1000 / 1.1 = 909 €.