Simulateur amortissement (SCI IS / LMNP)
Impact IS (15%) : économie d'impôt estimée de 0 € / an.
Fonctionnement du simulateur
L’amortissement comptable permet de déduire de son résultat une « charge fictive » correspondant à l’usure du bien.
C’est le moteur fiscal de la SCI à l’IS (et du LMNP).
Le terrain n’est JAMAIS amortissable (il ne s’use pas, sauf exception carrière…).
Le bâti est décomposé en composants :
– Gros Oeuvre (Structure) : 50 à 80 ans
– Façade / Étanchéité / Toiture : 15 à 25 ans
– Installations générales (Élec, Plomberie) : 10 à 20 ans
– Agencements : 5 à 15 ans
Pour simplifier, on utilise souvent un taux moyen global (ex: 3% sur 30 ans sur 85% de la valeur) dans les estimations rapides,
mais ce simulateur permet de voir l’impact composant par composant.
Pensez également à évaluer les frais de notaire ainsi que le coût total d’acquisition de votre bien pour affiner votre projection financière.
Exemples de calculs
EXEMPLE 1 : Amortissement Simplifié
– Valeur Bien : 200 000 € (dont Terrain 15% = 30 000 €)
– Base amortissable : 170 000 €
– Durée moy : 30 ans
-> Dotation annuelle : 170 000 / 30 = 5 666 € de charges déductibles/an.
EXEMPLE 2 : Impact Fiscal
– Revenu Net avant amortissement : 5 000 €
– Dotation : 5 666 €
-> Résultat comptable : -666 € (Déficit).
-> Impôt IS : 0 €.
-> Trésorerie réelle : 5 000 € (Net d’impôt !).
Pour mesurer l’impact de l’IS sur votre taux de prélèvement à la source personnel, utilisez notre simulateur dédié.
EXEMPLE 3 : Fin d’amortissement
– Après 30 ans, le bien est totalement amorti (VNC = 0).
– La dotation tombe à 0 €.
– Le résultat comptable bondit, l’impôt IS aussi.
À la revente, n’oubliez pas de calculer la plus-value immobilière et le net vendeur après cession. Si votre SCI détient plusieurs biens, notre simulateur multi-biens en SCI vous permettra de consolider vos amortissements. Enfin, pour envisager une transmission des parts à vos proches, consultez le simulateur de cession de parts et le comparateur donation vs succession.
Pour explorer d’autres leviers d’optimisation fiscale au-delà de l’amortissement, découvrez notre panorama complet des niches fiscales.
