Simulateur rendement locatif

Fonctionnement du simulateur

Ce simulateur calcule trois niveaux de rentabilité pour un investissement locatif :

A) RENDEMENT BRUT : Indicateur commercial (le plus souvent affiché).

Formule : (Loyer Mensuel x 12) / Prix d’Acquisition Total x 100

Note : Le prix d’acquisition total inclut prix, frais agence, notaire et travaux.

B) RENDEMENT NET (de charges) : Plus réaliste.

Formule : ((Loyer x 12) – Charges – Taxe Foncière – Gestion – Assurance) / Prix Total x 100

Charges déductibles : Taxe foncière, Charges de copro non récupérables, Assurance PNO, Frais de gestion (agence), Entretien divers.

C) RENDEMENT NET-NET (Net d’impôt) : Le vrai rendement dans la poche.

Formule : (Revenus Nets – Impôt sur le revenu – Prélèvements Sociaux) / Prix Total x 100

L’impôt dépend du régime fiscal (Micro-Foncier, Réel, LMNP…).

Dans ce simulateur simplifié, nous demandons une estimation du taux d’imposition global (TMI + PS).

Exemples de calculs

EXEMPLE 1 : Petit Studio LMNP

– Prix Total (Acte + frais + meubles) : 100 000 €

– Loyer : 500 €/mois -> 6 000 €/an

– Charges (TF + Copro + PNO) : 1 000 €/an

– Impôts (LMNP amortissement, impôt faible) : 200 €/an

-> Brut : (6000 / 100000) * 100 = 6.00 %

-> Net : ((6000 – 1000) / 100000) * 100 = 5.00 %

-> Net-Net : ((5000 – 200) / 100000) * 100 = 4.80 %

EXEMPLE 2 : Immeuble de rapport (Gros travaux)

– Prix Total : 400 000 €

– Loyer : 3 000 €/mois -> 36 000 €/an

– Charges (TF élevée, Entretien) : 6 000 €/an

– Impôts (Foncier réel, déficit foncier donc 0 impôt premières années) : 0 €

-> Brut : (36000 / 400000) = 9.00 %

-> Net : (30000 / 400000) = 7.50 %

-> Net-Net : 7.50 % (Grâce au déficit foncier)

EXEMPLE 3 : Pinel à faible rendement (Zone tendue)

– Prix Total : 250 000 €

– Loyer plafonné : 600 €/mois -> 7 200 €/an

– Charges : 1 500 €/an

– Gain fiscal (Réduction impôt) : + 4 000 €/an (Rendement boosté par la défisc)

-> Brut : (7200 / 250000) = 2.88 %

-> Net : (5700 / 250000) = 2.28 %

-> Net-Net : ((5700 + 4000) / 250000) = ~3.88 % (Ici l’impôt est négatif, c’est un gain)