À retenir :
- démembrement = partager la propriété entre
- un usufruitier = usage + revenus
- un nu-propriétaire = propriété « de fond »
Le démembrement est un outil clé pour transmettre, optimiser la fiscalité et organiser le patrimoine.
Comment définit-on l’usufruit et la nue-propriété ?
Le droit de propriété se décompose en trois attributs : usus (utiliser), fructus (percevoir les revenus), abusus (disposer/vendre). Le démembrement sépare ces attributs :
- L’usufruitier a l’usage du bien et encaisse les revenus (loyers, dividendes).
- Le nu-propriétaire détient la « coquille » du bien et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (décès ou terme).
Bon à savoir
Dans quels cas utilise-t-on le démembrement ?
- Donation avec réserve d’usufruit pour transmettre tôt tout en gardant les revenus.
- Succession pour protéger le conjoint survivant.
- Achat croisé parent/enfant pour sécuriser l’usage et anticiper la transmission.
- SCPI démembrées pour viser des objectifs précis : revenus pour l’usufruitier, décote d’achat et absence d’imposition courante pour le nu-propriétaire.
- Assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée (quasi-usufruit + créance de restitution).
Exemple
Vous donnez la nue-propriété d’un appartement locatif à votre fille et conservez l’usufruit. Vous continuez à percevoir 12 000 € de loyers/an et gérez la location. Au décès, votre fille récupère la pleine propriété automatiquement.
Comment évalue-t-on l’usufruit et la nue-propriété ?
Quelle valorisation utilise-t-on pour un usufruit viager ?
Le barème fiscal (art. 669 CGI) dépend de l’âge de l’usufruitier à la date de l’opération.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Comment valorise-t-on un usufruit temporaire ?
La valeur fiscale de l’usufruit temporaire est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans (soit 23 % pour 0–10 ans, 46 % pour 10–20 ans).
| Durée de l’usufruit | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 0–10 ans | 23 % | 77 % |
| 10–20 ans | 46 % | 54 % |
Exemple
Bien de 400 000 € démembré pour 10 ans : nue-propriété = 308 000 € (77 %), usufruit = 92 000 € (23 %).
Bon à savoir
Quelle fiscalité s’applique sur les revenus, les plus-values et l’IFI ?
Qui paie l’impôt sur les revenus ?
L’usufruitier déclare les revenus courants :
- Loyers : régime foncier (micro-foncier si conditions ou réel).
- Dividendes/Intérêts : PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), ou option barème.
Attention
Comment traite-t-on les plus-values ?
- Extinction naturelle de l’usufruit (décès/terme) : pas d’imposition au moment de la réunion de propriété.
- Vente d’un bien démembré avant le terme : opération possible si toutes les parties cèdent. Le prix se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire au prorata de leurs droits fiscaux. La plus-value se calcule pour chacun selon ses propres paramètres (prix d’acquisition/abattements).
Qui est redevable de l’IFI ?
En principe, l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien à l’IFI (seuil du patrimoine immobilier net : 1,3 M€).
Des exceptions limitées existent (notamment certains usufruits légaux en succession) avec répartition entre usufruitier et nus-propriétaires.
Comment réalise-t-on une donation avec réserve d’usufruit ?
- Choisir le bien (immobilier, parts de SCPI, titres).
- Fixer la forme : viager (âge-barème) ou temporaire (23 %/10 ans).
- Signer l’acte chez notaire (obligatoire pour l’immobilier).
- Déclarer et payer les droits sur la seule valeur de la nue-propriété.
- Organiser la gestion : qui paie quoi ? quelles règles de vente ?
Exemple chiffré
Donation de la nue-propriété d’un bien de 500 000 € à deux enfants.
- Vous conservez l’usufruit.
- Vous avez 68 ans : nue-propriété 60 % soit 300 000 €.
- Base par enfant : 150 000 €.
- Abattement en ligne directe : 100 000 € par parent/enfant (renouvelable tous 15 ans).
- Droits par enfant sur 50 000 € ≈ 8 200 € (barème progressif).
Revenus locatifs : vous continuez à percevoir 18 000 € par an et à les déclarer.
Avantage fiscal
Bon à savoir
Quelles charges pèsent sur l’usufruitier et sur le nu-propriétaire ?
- Usufruitier : entretien, charges courantes, impôts locaux liés à l’usage (ex. taxe d’habitation si occupant), travaux non structurels.
- Nu-propriétaire : grosses réparations (art. 606 C. civ. : gros murs, voûtes, poutres, toitures complètes…), hors détérioration imputable à l’usufruitier.
Attention
Illustration
Toiture à refaire : 40 000 €. Réparation lourde = charge du nu-propriétaire. Peinture et chaudière : entretien courant = charge de l’usufruitier.
Comment la clause bénéficiaire démembrée d’assurance-vie fonctionne-t-elle ?
Le capital décès peut être attribué en usufruit au conjoint survivant et en nue-propriété aux enfants. Le conjoint reçoit les fonds en quasi-usufruit ; les enfants détiennent une créance de restitution exigible au décès du conjoint.
- Objectif : protéger le conjoint (liquidités immédiates) tout en sécurisant la transmission aux enfants.
- Fiscalité : elle dépend de l’âge des primes (avant/après 70 ans) et du régime de l’assurance-vie. L’enjeu principal est d’écrire la clause et l’inventaire de quasi-usufruit pour matérialiser la créance.
Attention