Résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur vos revenus mondiaux : les loyers d'un bien situé à l'étranger se déclarent donc en France, même s'ils sont déjà imposés sur place. Ce sont les conventions fiscales qui évitent la double imposition — et l'oubli de déclaration qui crée les vrais problèmes.
Faut-il déclarer un bien immobilier étranger ?
Le bien lui-même ne fait pas l'objet d'une déclaration d'existence (contrairement aux comptes bancaires). Mais tout ce qu'il produit ou représente se déclare :
- Les loyers : sur la déclaration des revenus de source étrangère (formulaire 2047), puis reportés dans votre déclaration de revenus ;
- Le compte bancaire local ouvert pour gérer le bien — quasi inévitable en pratique : il relève de l'obligation déclarative des comptes à l'étranger (formulaire 3916), avec 1 500 € d'amende par compte et par an en cas d'oubli ;
- La valeur du bien dans votre patrimoine IFI, le cas échéant (voir plus bas).
Comment la double imposition est-elle évitée ?
Règle quasi universelle des conventions fiscales : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé. La France, de son côté, les prend en compte mais neutralise la double imposition selon le mécanisme prévu par la convention applicable — le plus souvent un crédit d'impôt (égal à l'impôt français ou à l'impôt étranger selon les conventions), parfois une exonération avec application du taux effectif : les loyers étrangers ne sont pas imposés en France mais augmentent le taux applicable à vos autres revenus.
Conséquence pratique : le résultat dépend entièrement de la convention signée avec le pays concerné. Avant d'acheter, c'est elle qu'il faut lire — pas les règles générales.
Un bien à l'étranger compte-t-il pour l'IFI ?
Oui : un résident fiscal français est redevable de l'IFI sur son patrimoine immobilier mondial, biens étrangers compris, dès que l'ensemble dépasse le seuil d'imposition. Exception notable : les personnes qui s'installent en France après avoir été non-résidentes bénéficient d'une exonération sur leurs biens situés hors de France pendant cinq ans. Pour mesurer l'impact, utilisez notre simulateur IFI. À l'inverse, un non-résident n'est imposable à l'IFI que sur ses biens français — le détail est dans notre guide de la fiscalité des expatriés.
Et à la revente ?
La plus-value est en principe imposable d'abord dans le pays du bien, selon ses propres règles. En France, elle entre dans le champ de l'impôt mais la convention élimine la double imposition, généralement par crédit d'impôt. Les frais locaux (équivalents des frais de notaire, taxes de mutation) varient fortement d'un pays à l'autre et font partie du calcul de rentabilité dès l'achat.
Financement et transmission
Financer depuis la France est possible mais plus contraignant : les banques françaises prêtent difficilement sur un bien qu'elles ne peuvent pas hypothéquer à l'étranger — le crédit s'appuie alors souvent sur vos actifs français. Évaluez votre capacité avec le simulateur de crédit immobilier, sans oublier l'assurance emprunteur.
Côté transmission, un bien étranger peut relever à la fois du droit successoral local et des droits de succession français — les conventions en matière de succession sont beaucoup plus rares que celles sur le revenu. Pour anticiper, notre simulateur de donation donne un premier ordre de grandeur ; la structuration précise (donation, société, démembrement) se travaille au cas par cas avec un notaire — n'hésitez pas à nous écrire pour organiser la partie patrimoniale.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer en France les loyers d'un bien à l'étranger ?
Oui, si vous êtes résident fiscal français : les loyers étrangers se déclarent sur le formulaire 2047 puis dans votre déclaration de revenus, même s'ils sont imposés dans le pays du bien. La convention fiscale applicable évite la double imposition, par crédit d'impôt ou taux effectif.
Mon bien étranger compte-t-il dans l'IFI ?
Oui pour un résident fiscal français : l'IFI porte sur le patrimoine immobilier mondial. Exception : les nouveaux résidents sont exonérés sur leurs biens hors de France pendant cinq ans. Un non-résident, lui, n'est imposable que sur ses biens situés en France.
Faut-il déclarer le compte bancaire ouvert à l'étranger pour gérer le bien ?
Oui, chaque année, via le formulaire 3916 joint à la déclaration de revenus. L'oubli coûte 1 500 € par compte et par année non déclarée — c'est l'erreur la plus fréquente des propriétaires de biens à l'étranger.
Qui impose la plus-value à la revente ?
En principe d'abord le pays où se situe le bien, selon ses règles propres. La France élimine ensuite la double imposition selon le mécanisme prévu par la convention fiscale, le plus souvent un crédit d'impôt.
