Estimez en quelques secondes le bouquet et la rente d'une vente en viager, occupé ou libre, sur une ou deux têtes. Le calcul s'appuie sur les espérances de vie de l'INSEE et un taux d'actualisation que vous choisissez.
Simulateur de vente en viager
Estimation indicative fondée sur les espérances de vie INSEE et un calcul actuariel simplifié. Les barèmes professionnels (notaires, Daubry) et l'état du marché local peuvent donner des résultats différents. Un viager s'établit toujours avec un notaire.
Comment fonctionne le calcul d'un viager ?
Une vente en viager transforme la valeur d'un bien en deux éléments : un bouquet, versé comptant à la signature, et une rente versée au vendeur (le crédirentier) jusqu'à son décès. Le calcul se fait en quatre temps :
- La valeur vénale du bien : son prix s'il était vendu libre, au comptant.
- Le droit d'usage et d'habitation (DUH), si le viager est occupé : on retire de la valeur vénale la valeur du droit du vendeur à rester dans les lieux. C'est ce qui rend un viager occupé moins cher qu'un viager libre.
- Le bouquet : la part payée immédiatement, librement négociée.
- La rente : le solde, converti en versements viagers à l'aide de l'espérance de vie du crédirentier et d'un taux technique.
Viager occupé ou viager libre : quelle différence ?
Dans un viager occupé, le vendeur continue d'habiter le bien : l'acheteur n'en a pas la jouissance. On déduit donc le DUH, ce qui abaisse le prix retenu — c'est la forme la plus courante. Dans un viager libre, l'acheteur dispose du bien dès la signature (il peut l'habiter ou le louer) : aucun abattement d'occupation, la rente est donc plus élevée.
Bon à savoir
Le viager sur deux têtes
Quand un couple vend en viager, la rente est en général due jusqu'au décès du dernier survivant. L'espérance de vie retenue est donc la plus longue des deux, ce qui réduit la rente par rapport à un viager sur une seule tête. La rente est souvent prévue pour être réversible : elle continue au même montant, ou à un montant réduit, au profit du conjoint survivant.
Quelle fiscalité pour la rente viagère ?
Pour le vendeur, seule une fraction de la rente est imposable à l'impôt sur le revenu, fixée une fois pour toutes selon son âge au premier versement (article 158 du CGI) :
| Âge du crédirentier au 1er versement | Fraction imposable de la rente |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| À partir de 70 ans | 30 % |
Le bouquet, lui, n'est pas imposable au titre du revenu : c'est une fraction du prix de vente. La plus-value immobilière éventuelle suit le régime classique, avec l'exonération de la résidence principale si le bien en était une.
Les limites à garder en tête
Ce simulateur donne un ordre de grandeur. Il ne remplace ni le barème d'un notaire, ni les barèmes professionnels (Daubry, barème fiscal), ni la réalité du marché local. Trois facteurs échappent au calcul : l'état réel du bien, la tension du marché, et la négociation entre les parties, qui reste libre. Un viager s'établit toujours par acte notarié.
Attention
Questions fréquentes
Comment se calcule la rente d'un viager ?
On part de la valeur du bien, dont on retire le droit d'usage et d'habitation si le viager est occupé, puis le bouquet versé au comptant. Le solde est converti en rente viagère à l'aide de l'espérance de vie du vendeur et d'un taux technique. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée pour une même valeur de bien.
Qu'est-ce que le bouquet ?
C'est la somme versée comptant au vendeur le jour de la signature, avant les rentes. Son montant est librement négocié entre les parties : il n'est pas obligatoire, mais il est presque toujours présent. Plus le bouquet est élevé, plus la rente qui suit est faible.
La rente viagère est-elle imposable ?
Seule une fraction l'est, fixée définitivement selon l'âge du vendeur au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans. Le bouquet, lui, n'est pas imposé au titre du revenu.
Comment fonctionne un viager sur deux têtes ?
La rente est due jusqu'au décès du dernier des deux vendeurs. On retient donc l'espérance de vie la plus longue du couple, ce qui réduit la rente par rapport à une seule tête. La rente est généralement réversible au profit du conjoint survivant.
Ce simulateur remplace-t-il un notaire ?
Non. Il donne une estimation pour préparer votre réflexion. Le montant définitif dépend du barème retenu, de l'état du bien et du marché local, et le viager s'établit obligatoirement par acte notarié. Faites toujours valider le calcul par un professionnel.
Pour aller plus loin : comprendre le barème viager, estimer votre pension de retraite et le capital nécessaire pour une rente donnée.
Espérances de vie : INSEE, données 2023. Mise à jour du 29 juillet 2026. Information générale, ne constituant pas un conseil personnalisé.
