Loi Malraux – Investissement immobilier

La loi Malraux est une réduction d’impôt liée à la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des zones patrimoniales précises.

Ce dispositif intéressera principalement les contribuables fortement imposés.

Vous vous engagez à :

• financer des travaux lourds
• les opérations sont encadrées par l’Architecte des Bâtiments de France et des autorisations d’urbanisme
• louer le logement nu pendant 9 ans
• pas de contrainte sur le montant du loyer

En échange :

• Vous bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnel aux montants des travaux
• La limite est de 20 à 30% de 400 000 € (en fonction de la zone)
• La réduction d’impôts est étalable sur 4 années consécutives

Exemple
Vous engagez 260 000 € de travaux sur 2025-2026.
En zone à 30 %, la réduction totale atteint 78 000 €.
Si votre impôt 2025 ne suffit pas à tout imputer, le solde se reporte jusqu’à 3 ans.

Quels sont les taux, plafonds et zones éligibles en 2025 ?

• 22 % des dépenses : immeuble dans un Site patrimonial remarquable (SPR) avec PVAP approuvé, ou en l’absence de PVAP/PSMV si la restauration est déclarée d’utilité publique.
• 30 % des dépenses : immeuble dans un SPR avec PSMV approuvé.
• Plafond : 400 000 € de dépenses sur 4 années consécutives (fenêtre glissante), à compter de la délivrance du permis ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.
• Particularité QAD/NPNRU : le 30 % s’applique encore aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024 ; au-delà, ce relèvement n’est plus ouvert.

Tableau récapitulatif

Quelles dépenses et démarches sont prises en compte par la loi Malraux ?

Sont retenues les dépenses de restauration complète imposées par l’autorité compétente : travaux de structure, façades, toitures, parties communes, réfection lourde, transformation en logement (sous conditions), honoraires d’architecte/maîtrise d’œuvre, diagnostics, etc. Les travaux décoratifs ou le mobilier sont exclus. L’opération s’inscrit dans un SPR et suit un PSMV ou un PVAP ; à défaut, une déclaration d’utilité publique (DUP) peut être requise. Bofip

Quelles obligations de location devez-vous respecter précisément ?

• Délai : mettre en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
• Durée : location nue pendant 9 ans, de date à date, usage résidence principale du locataire.
• Qualité du locataire : pas vous-même, ni un membre de votre foyer fiscal, ni ascendant/descendant ; bail à une personne physique.
• Location continue : en cas de vacance, diligences et relocation sous 12 mois.
• Loyers : pas de plafonds de loyer imposés par la loi Malraux.

Exemple
Achèvement au 30/09/2026. Vous devez signer un bail au plus tard le 30/09/2027. Le bail court 9 ans à compter de sa prise d’effet. La location meublée ferait tomber l’avantage.

Comment la réduction s’impute-t-elle et peut-elle être reportée ?

La réduction s’impute l’année de paiement des travaux (factures réglées), dans la limite de l’impôt dû. Pour les opérations engagées depuis 2017, la fraction non imputée se reporte sur les 3 années suivantes. Sans restitution si vous n’avez pas d’impôt.

La loi Malraux est-elle cumulable avec d’autres dispositifs ?

Non pour un même logement. Pas de cumul avec Pinel/Duflot/Denormandie, Outre-mer, Scellier, etc. Vous pouvez toutefois renoncer à la réduction pour opter pour le déficit foncier (règles de droit commun, imputation sur revenu global limitée à 10 700 €, hors intérêts). Attention : en VIR (vente d’immeuble à rénover), la renonciation ne permet pas de déduire les travaux, considérés comme élément du prix.

Exemple
Vous hésitez entre Malraux et déficit foncier. Si vos travaux sont éligibles Malraux et payés à hauteur de 120 000 € en 2025 (SPR-PVAP, 22 %), la réduction peut atteindre 26 400 €. En déficit foncier, l’imputation sur votre revenu global serait plafonnée à 10 700 € la même année (hors intérêts), le surplus reporté sur les revenus fonciers futurs.

Comment fonctionne une SCPI Malraux et quel est l’impact chiffré ?

La réduction s’applique à la fraction de votre souscription réellement affectée aux travaux éligibles (hors frais et acquisitions). Le même plafond global de 400 000 € sur 4 ans s’applique. La réduction est au taux de 22 % ou 30 % selon la localisation des immeubles détenus par la SCPI.

Exemple
Souscription : 100 000 €. Si 60 % est affecté aux travaux en PSMV, la base est 60 000 € et la réduction 18 000 € (30 %). L’imputation suit l’année de souscription.

Quels sont les principaux avantages et quelles limites devez-vous intégrer ?

Avantages

• Réduction significative : 22 % ou 30 % des travaux, hors plafonnement global des niches.
• Pas de plafonds de loyers ni de ressources des locataires.
• Valorisation d’un bien rare (centres historiques) et remise à neuf encadrée.
• Report 3 ans de la réduction non imputée (opérations depuis 2017).

Limites et risques

• Travaux lourds, calendrier parfois tendu : fenêtre de 4 ans à compter du PC/DP.
• Risque de vacance : location continue exigée, relocation sous 12 mois.
• Surcoûts techniques possibles (ABF, découvertes en cours de chantier).
• Illiquidité et aléas de marché local.
• Non-cumul avec d’autres réductions immobilières.

Quel calendrier type devez-vous anticiper pour sécuriser l’avantage ?

Tableau d’exemple (PC délivré le 15/02/2025)

Quelles erreurs fréquentes devez-vous éviter absolument ?

• Louer meublé ou à un proche : remet en cause la réduction.
• Rater le délai de 12 mois pour louer après achèvement.
• Confondre réduction Malraux et déduction de travaux : on ne cumule pas.
• Sous-anticiper la trésorerie : l’avantage suit les paiements de travaux, pas les devis.
• Ignorer l’obligation de location continue (vacance > 12 mois proscrite).

sition et de votre capacité à respecter toutes les conditions dans le temps.[/attention]