Simulateur crédit & ratios sci
Fonctionnement du simulateur
Les banques analysent les SCI différemment des particuliers.
Elles regardent le DSCR (Debt Service Coverage Ratio) ou « Taux de couverture de la dette ».
Formule DSCR = (Loyers Nets + Apport Possible Associés) / Annuité Crédit
Si DSCR > 110-120%, la SCI s’autofinance aux yeux de la banque.
Ce simulateur vérifie si le projet « passe » financièrement et calcule l’effort d’épargne mensuel (ou cashflow). Pour aller plus loin, vous pouvez également utiliser notre simulateur de cashflow locatif afin d’affiner votre analyse.
Exemples de calculs
EXEMPLE 1 : Projet Autofinancé
– Loyer Net (pondéré 70-80% par la banque) : 1000 €.
– Mensualité Crédit : 800 €.
– DSCR : 1000 / 800 = 1.25 (125%).
-> Le projet passe, la banque est sécurisée.
EXEMPLE 2 : Effort d’épargne nécessaire
– Loyer pondéré : 500 €.
– Mensualité : 600 €.
– DSCR = 0.83 (< 1).
-> La banque va demander aux associés de prouver qu’ils peuvent mettre 100 €/mois de leur poche. Pensez à simuler votre crédit immobilier pour ajuster la mensualité souhaitée.
EXEMPLE 3 : Levier maximum
– On cherche la capacité d’emprunt maximale de la SCI (DSCR = 1.1).
– Avec 1000 € de loyer, Mensualité Max = 1000 / 1.1 = 909 €.
Pour comparer les régimes fiscaux de votre SCI, consultez notre simulateur SCI à l’IR vs SCI à l’IS. Si vous envisagez plusieurs acquisitions, notre simulateur multi-biens dans une SCI vous aidera à visualiser l’ensemble de votre montage.
Vous pouvez aussi anticiper la fiscalité à la revente grâce au simulateur de plus-value immobilière, estimer les frais de notaire liés à l’acquisition, ou encore étudier le démembrement de parts de SCI dans une optique de transmission.
Si vous hésitez entre rembourser votre crédit par anticipation ou investir l’excédent de trésorerie, notre simulateur rembourser vs investir peut vous éclairer. Enfin, réfléchissez à la question stratégique : faut-il acheter ou louer ?