Estimez en quelques clics le montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière grâce à notre simulateur gratuit. Renseignez la valeur de vos biens, vos dettes déductibles, et obtenez instantanément votre IFI prévisionnel.
Entrez les montants des 3 premières cases pour calculer le total de votre immobilier taxable ainsi que l’estimation de votre IFI. Si vous possédez déjà ces informations, entrez directement ces montants dans les cases correspondantes.
Fonctionnement du simulateur
L’IFI a remplacé l’ISF depuis 2018. Il ne concerne que le patrimoine immobilier NET taxable.
Seuil de déclenchement : 1 300 000 € de patrimoine net.
Particularité : Dès qu’on dépasse 1,3 M€, on est imposé dès 800 000 €.
Assiette taxable
- Résidence principale : Abattement de 30 % sur la valeur vénale.
- Investissements locatifs : 100 % de la valeur vénale (sauf si détenus en société, règles complexes). Utilisez notre simulateur de cashflow locatif pour évaluer la rentabilité de vos biens.
- SCPI / OPCI : Quote-part immobilière taxable. Notre simulateur SCPI gratuit vous aide à estimer cette quote-part.
- Dettes déductibles : Capital restant dû au 1ᵉʳ janvier. Pensez à vérifier l’intérêt d’une renégociation ou d’un rachat de crédit pour optimiser votre passif déductible.
Barème de l’IFI
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Exemples de calculs
Exemple 1 : Juste au-dessus du seuil
- Résidence principale : 1 500 000 € → Taxable 1 050 000 € (−30 %).
- Locatif : 300 000 €.
- Crédit restant : 100 000 €.
- Patrimoine net : 1 050 000 + 300 000 − 100 000 = 1 250 000 €.
- Verdict : Inférieur à 1 300 000 € → PAS D’IFI à payer.
Exemple 2 : IFI payable
- Patrimoine net taxable : 2 000 000 €.
- Calcul par tranches (0-800k : 0 %, 800-1 300k : 0,5 %, 1 300-2 570k : 0,7 %, etc.).
- Impôt approximatif : ~7 000 € / an.
Exemple 3 : Optimisation par donation temporaire d’usufruit
- Donation temporaire d’usufruit à un enfant étudiant.
- Le bien sort de l’IFI des parents (c’est l’usufruitier qui déclare).
- Économie d’impôt immédiate.
Pour approfondir les stratégies de donation et comprendre l’impact fiscal de chaque option, consultez notre simulateur donation vs succession. Le simulateur de démembrement de parts de SCI vous permet également de mesurer l’effet du démembrement sur votre base IFI.
Stratégies pour réduire votre IFI
Plusieurs leviers permettent de diminuer légalement votre impôt sur la fortune immobilière :
- Démembrement de propriété : La donation de la nue-propriété ou de l’usufruit temporaire permet de retirer un bien de votre assiette taxable.
- Endettement immobilier : Les crédits en cours sont déductibles. Utilisez notre simulateur de crédit immobilier pour évaluer l’impact d’un nouvel emprunt.
- Diversification vers des actifs non immobiliers : Réorienter une partie de votre patrimoine vers un PEA ou des placements financiers permet de sortir des actifs de l’assiette IFI.
- Dons à des organismes d’intérêt général : 75 % du montant du don est déductible de l’IFI, dans la limite de 50 000 € par an.
- Optimisation de la valeur déclarée : Appliquer les décotes appropriées (occupation, indivision, illiquidité).
Pour une vision complète de votre situation patrimoniale et des niches fiscales disponibles, n’hésitez pas à consulter notre guide dédié.
FAQ – Impôt sur la Fortune Immobilière
Qui est concerné par l’IFI ?
Tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Pour déterminer votre profil d’investisseur et adapter votre stratégie, nous pouvons vous accompagner.
La résidence principale est-elle totalement exonérée ?
Non. Elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, mais le solde reste taxable.
Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?
Oui, pour leur quote-part immobilière. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la valeur à déclarer.
L’assurance-vie est-elle concernée par l’IFI ?
Seule la fraction investie en unités de compte immobilières (SCPI, OPCI, SCI) est intégrée dans l’assiette IFI.
Comment estimer la valeur de mes biens ?
Vous devez retenir la valeur vénale au 1ᵉʳ janvier, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché. Consultez notre simulateur de plus-value immobilière pour estimer la valeur actuelle de vos biens.