Loc’Avantages 2025 : guide complet de la réduction d’impôt pour les bailleurs

Loc’Avantages est une réduction d’impôt accordée aux bailleurs qui louent vide, 6 ans minimum, à loyer inférieur au marché et à des ménages sous plafonds de ressources. Ce dispositif s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale visant à optimiser la fiscalité immobilière.

• Le logement devient conventionné Anah.
• Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
• Les taux de réduction varient de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer et l’intermédiation locative.
• Aucune promesse de performance.
• Capital et loyers non garantis.

Quelles sont les conditions d’éligibilité incontournables ?

Vous devez :

• Louer non meublé la résidence principale du locataire.
• Respecter une durée d’engagement de 6 ans (renouvelable).
• Signer une convention Anah (demande enregistrée entre le 01/03/2022 et le 31/12/2027).
• Fixer un loyer décoté par rapport au marché local (Loc1, Loc2, Loc3).
• Choisir un locataire sous plafonds de ressources.
• Ne pas louer à un membre de votre famille.
• Louer un logement performant : pas de F ni G selon le DPE.

Quels sont les niveaux de loyer et les taux de réduction d’impôt en 2025 ?

Trois segments de loyer :
• Loc1 (intermédiaire) = -15 % sous le marché.
• Loc2 (social) = -30 % sous le marché.
• Loc3 (très social) = -45 % sous le marché, intermédiation locative obligatoire.

Tableau des taux de réduction (base = revenus bruts du logement)

Pour évaluer l’impact de ce dispositif sur votre capacité d’emprunt, utilisez notre simulateur de crédit immobilier.

Comment se calcule la base de la réduction et à quelle date s’impute-t-elle ?

La réduction s’applique sur les revenus bruts (loyers hors charges + recettes accessoires incombant au bailleur), année par année, pendant la période d’application de la convention. Première imputation l’année où la convention prend effet.

Exemple

Loyer plafonné = 700 € / mois. Revenus bruts annuels = 8 400 €.

• Loc2 sans intermédiation (35 %) : réduction = 2 940 €.
• Loc2 avec intermédiation (40 %) : réduction = 3 360 €.
• Loc3 (65 %, intermédiation obligatoire) : réduction = 5 460 €.

Quels plafonds de loyers faut-il respecter concrètement ?

Les plafonds sont par commune et dépendent de la surface. Ils résultent d’une décote du loyer de marché observé localement : -15 % / -30 % / -45 % selon Loc1/Loc2/Loc3. Utilisez le simulateur Anah pour votre adresse. Les plafonds sont révisés périodiquement.

Exemple

Si le loyer de marché observé par l’Anah est 12,00 €/m², alors :

• Loc1 : 10,20 €/m².
• Loc2 : 8,40 €/m².
• Loc3 : 6,60 €/m².

Quelles ressources maximales du locataire s’appliquent en 2025 ?

Les plafonds varient selon la composition du ménage et la zone (A bis/A/B1/B2-C). Extraits 2025 (Hexagone, revenus fiscaux de référence 2023) :

Personne seule

Couple

Quelles sont les démarches et documents à préparer sans faute ?

1. Estimer l’éligibilité du logement (DPE ≥ E, loyer de marché, zone).
2. Simuler loyers plafonds et taux (Loc1/2/3, avec/sans intermédiation).
3. Choisir le segment et, le cas échéant, un intermédiaire agréé (AIVS/asso).
4. Sélectionner un locataire sous plafonds (RFR N-2, composition du ménage).
5. Signer le bail vide puis déposer la demande de convention Anah dans le délai requis.
6. Conserver bail, convention, DPE, justificatifs de ressources, états des lieux.
7. Déclarer au réel foncier et imputer la réduction au solde d’IR.

Exemple

Appartement 50 m² en Loc2. Loyer plafond simulé 9,80 €/m² ⇒ 490 €/mois. Revenus bruts annuels 5 880 €.

• Sans intermédiation (35 %) : réduction 2 058 €.
• Avec intermédiation (40 %) : réduction 2 352 €.

Si votre IR dû = 2 100 €, vous imputez 2 100 €. Le solde 252 € n’est pas remboursé.

Pour anticiper l’impact sur votre future retraite, pensez à consulter notre simulateur de pension de retraite.

Qu’apporte l’intermédiation locative et dans quels cas est-elle préférable ?

Vous déléguez la location à un intermédiaire agréé (bail glissant, mandat de gestion, sous-location encadrée).

Vous gagnez 5 points de réduction en Loc1/Loc2 et vous accédez au Loc3 (65 %).

Vous pouvez, selon les territoires, percevoir des primes Anah (intermédiation et petites surfaces). En contrepartie, les loyers sont plus bas et les critères d’attribution plus sociaux.

Quelles erreurs fréquentes devez-vous éviter dès le départ ?

• Confondre « réduction d’impôt » et « abattement » : la base est le loyer brut, pas le revenu net.
• Sous-estimer la décote de loyer ou les plafonds.
• Oublier le plafond des niches ⇒ avantage neutralisé en partie.
• Mauvaise zone ou justificatifs incomplets du locataire.
• DPE non conforme ou travaux exigés non réalisés.
• Imputation avant prise d’effet de la convention.

Pour les bailleurs envisageant un départ à l’étranger, les conséquences fiscales peuvent être significatives : consultez notre guide complet sur l’exit tax.

Comment décider entre Loc1, Loc2 et Loc3 selon votre profil fiscal ?

Posez-vous 3 questions :

1. Quel est mon IR dû après autres avantages ? (viser une imputation intégrale).
2. Quelle décote de loyer puis-je absorber sans dégrader ma trésorerie ?
3. Ai-je accès à une intermédiation efficace sur mon territoire ?

Ce choix dépend étroitement de votre statut professionnel. Si vous êtes TNS ou assimilé salarié, les leviers fiscaux diffèrent sensiblement. Les experts-comptables et les pilotes de ligne ont par exemple des profils fiscaux particulièrement adaptés à ce type de dispositif.

Pensez également à anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier grâce à notre simulateur de donation gratuit, et à protéger votre famille en cas d’aléa de la vie.

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