La loi Malraux est une réduction d’impôt liée à la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des zones patrimoniales précises.
Ce dispositif intéressera principalement les contribuables fortement imposés. Pour déterminer si ce levier correspond à votre situation, il est essentiel de bien connaître votre profil d’investisseur.
Vous vous engagez à :
- financer des travaux lourds
- les opérations sont encadrées par l’Architecte des Bâtiments de France et des autorisations d’urbanisme
- louer le logement nu pendant 9 ans
- pas de contrainte sur le montant du loyer
En échange :
- Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts proportionnelle aux montants des travaux
- La limite est de 20 à 30 % de 400 000 € (en fonction de la zone)
- La réduction d’impôts est étalable sur 4 années consécutives
Avantage fiscal
Exemple
Vous engagez 260 000 € de travaux sur 2025-2026.
En zone à 30 %, la réduction totale atteint 78 000 €.
Si votre impôt 2025 ne suffit pas à tout imputer, le solde se reporte jusqu’à 3 ans.
Quels sont les taux, plafonds et zones éligibles en 2025 ?
- 22 % des dépenses : immeuble dans un Site patrimonial remarquable (SPR) avec PVAP approuvé, ou en l’absence de PVAP/PSMV si la restauration est déclarée d’utilité publique.
- 30 % des dépenses : immeuble dans un SPR avec PSMV approuvé.
- Plafond : 400 000 € de dépenses sur 4 années consécutives (fenêtre glissante), à compter de la délivrance du permis ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.
- Particularité QAD/NPNRU : le 30 % s’applique encore aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024 ; au-delà, ce relèvement n’est plus ouvert.
Tableau récapitulatif
| Localisation / situation | Taux de réduction | Plafond de dépenses retenues | Fenêtre d’éligibilité des dépenses |
|---|---|---|---|
| SPR avec PSMV approuvé | 30 % | 400 000 € | Jusqu’au 31/12 de la 3ᵉ année suivant le PC/DP |
| SPR avec PVAP approuvé ou DUP | 22 % | 400 000 € | Jusqu’au 31/12 de la 3ᵉ année suivant le PC/DP |
| QAD / NPNRU (transitoire) | 30 % | 400 000 € | Dépenses payées jusqu’au 31/12/2024 |
Bon à savoir
Quelles dépenses et démarches sont prises en compte par la loi Malraux ?
Sont retenues les dépenses de restauration complète imposées par l’autorité compétente : travaux de structure, façades, toitures, parties communes, réfection lourde, transformation en logement (sous conditions), honoraires d’architecte/maîtrise d’œuvre, diagnostics, etc. Les travaux décoratifs ou le mobilier sont exclus. L’opération s’inscrit dans un SPR et suit un PSMV ou un PVAP ; à défaut, une déclaration d’utilité publique (DUP) peut être requise. Bofip
Attention
Si vous financez l’opération par emprunt, notre simulateur de crédit immobilier vous aide à estimer vos mensualités et le coût total du financement.
Quelles obligations de location devez-vous respecter précisément ?
- Délai : mettre en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Durée : location nue pendant 9 ans, de date à date, usage résidence principale du locataire.
- Qualité du locataire : pas vous-même, ni un membre de votre foyer fiscal, ni ascendant/descendant ; bail à une personne physique.
- Location continue : en cas de vacance, diligences et relocation sous 12 mois.
- Loyers : pas de plafonds de loyer imposés par la loi Malraux.
Exemple
Achèvement au 30/09/2026. Vous devez signer un bail au plus tard le 30/09/2027. Le bail court 9 ans à compter de sa prise d’effet. La location meublée ferait tomber l’avantage.
Comment la réduction s’impute-t-elle et peut-elle être reportée ?
La réduction s’impute l’année de paiement des travaux (factures réglées), dans la limite de l’impôt dû. Pour les opérations engagées depuis 2017, la fraction non imputée se reporte sur les 3 années suivantes. Sans restitution si vous n’avez pas d’impôt.
Bon à savoir
Pour anticiper l’impact de cette réduction sur votre fiscalité globale, pensez également à examiner la fiscalité de vos indemnités si vous êtes concerné.
La loi Malraux est-elle cumulable avec d’autres dispositifs ?
Non pour un même logement. Pas de cumul avec Pinel/Duflot/Denormandie, Outre-mer, Scellier, etc. Vous pouvez toutefois renoncer à la réduction pour opter pour le déficit foncier (règles de droit commun, imputation sur revenu global limitée à 10 700 €, hors intérêts). Attention : en VIR (vente d’immeuble à rénover), la renonciation ne permet pas de déduire les travaux, considérés comme élément du prix.
Exemple
Vous hésitez entre Malraux et déficit foncier. Si vos travaux sont éligibles Malraux et payés à hauteur de 120 000 € en 2025 (SPR-PVAP, 22 %), la réduction peut atteindre 26 400 €. En déficit foncier, l’imputation sur votre revenu global serait plafonnée à 10 700 € la même année (hors intérêts), le surplus reporté sur les revenus fonciers futurs.
Des dispositifs complémentaires comme le crédit d’impôt innovation peuvent être pertinents pour les dirigeants qui souhaitent diversifier leurs leviers fiscaux.
Comment fonctionne une SCPI Malraux et quel est l’impact chiffré ?
La réduction s’applique à la fraction de votre souscription réellement affectée aux travaux éligibles (hors frais et acquisitions). Le même plafond global de 400 000 € sur 4 ans s’applique. La réduction est au taux de 22 % ou 30 % selon la localisation des immeubles détenus par la SCPI.
Exemple
Souscription : 100 000 €. Si 60 % est affecté aux travaux en PSMV, la base est 60 000 € et la réduction 18 000 € (30 %). L’imputation suit l’année de souscription.
Quels sont les principaux avantages et quelles limites devez-vous intégrer ?
Avantages
- Réduction significative : 22 % ou 30 % des travaux, hors plafonnement global des niches.
- Pas de plafonds de loyers ni de ressources des locataires.
- Valorisation d’un bien rare (centres historiques) et remise à neuf encadrée.
- Report 3 ans de la réduction non imputée (opérations depuis 2017).
Limites et risques
- Travaux lourds, calendrier parfois tendu : fenêtre de 4 ans à compter du PC/DP.
- Risque de vacance : location continue exigée, relocation sous 12 mois.
- Surcoûts techniques possibles (ABF, découvertes en cours de chantier).
- Illiquidité et aléas de marché local.
- Non-cumul avec d’autres réductions immobilières.
Attention
Pour les chefs d’entreprise et dirigeants de PME, la loi Malraux peut s’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale combinant optimisation fiscale et constitution d’un patrimoine immobilier de prestige.
Quel calendrier type devez-vous anticiper pour sécuriser l’avantage ?
Tableau d’exemple (PC délivré le 15/02/2025)
| Étape | Date repère | Conséquence fiscale |
|---|---|---|
| Délivrance PC | 15/02/2025 | Début de la fenêtre d’éligibilité des dépenses |
| Fin fenêtre | 31/12/2028 | 4 exercices maximum d’imputation (2025 à 2028) |
| Achèvement travaux | 30/09/2026 (hypothèse) | Démarrage du délai de 12 mois pour louer |
| Signature bail | 01/07/2027 (hypothèse) | Début de la période de 9 ans de location |
Préparer votre retraite en parallèle de cet investissement est judicieux : utilisez notre simulateur de pension de retraite pour évaluer vos revenus futurs.
Quelles erreurs fréquentes devez-vous éviter absolument ?
- Louer meublé ou à un proche : remet en cause la réduction.
- Rater le délai de 12 mois pour louer après achèvement.
- Confondre réduction Malraux et déduction de travaux : on ne cumule pas.
- Sous-anticiper la trésorerie : l’avantage suit les paiements effectifs, pas les devis signés.
- Négliger le suivi administratif : chaque année, des justificatifs précis sont exigés par l’administration fiscale.
Si vous envisagez de transmettre ce patrimoine à terme, notre simulateur de donation vous permet d’anticiper la fiscalité de la transmission.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner à chaque étape pour sécuriser votre investissement Malraux et l’articuler avec l’ensemble de votre stratégie patrimoniale.
