Usufruit et nue-propriété : comprendre et utiliser le démembrement

À retenir :

• démembrement = partager la propriété entre
  • un usufruitier = usage + revenus
  • un nu-propriétaire = propriété « de fond »

Le démembrement est un outil clé pour transmettre, optimiser la fiscalité et organiser le patrimoine. Il intervient aussi bien dans le cadre d’une donation que dans une stratégie patrimoniale globale.

Comment définit-on l’usufruit et la nue-propriété ?

Le droit de propriété se décompose en trois attributs : usus (utiliser), fructus (percevoir les revenus), abusus (disposer/vendre). Le démembrement sépare ces attributs :

• L’usufruitier a l’usage du bien et encaisse les revenus (loyers, dividendes).
• Le nu-propriétaire détient la « coquille » du bien et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (décès ou terme).

Dans quels cas utilise-t-on le démembrement ?

• Donation avec réserve d’usufruit pour transmettre tôt tout en gardant les revenus.
• Succession pour protéger le conjoint survivant.
• Achat croisé parent/enfant pour sécuriser l’usage et anticiper la transmission.
• SCPI démembrées pour viser des objectifs précis : revenus pour l’usufruitier, décote d’achat et absence d’imposition courante pour le nu-propriétaire.
• Assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée (quasi-usufruit + créance de restitution).

Exemple
Vous donnez la nue-propriété d’un appartement locatif à votre fille et conservez l’usufruit. Vous continuez à percevoir 12 000 € de loyers/an et gérez la location. Au décès, votre fille récupère la pleine propriété automatiquement.

Le démembrement peut également être combiné avec un crédit lombard pour financer l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier.

Comment évalue-t-on l’usufruit et la nue-propriété ?

Quelle valorisation utilise-t-on pour un usufruit viager ?

Le barème fiscal (art. 669 CGI) dépend de l’âge de l’usufruitier à la date de l’opération.

Comment valorise-t-on un usufruit temporaire ?

La valeur fiscale de l’usufruit temporaire est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans (soit 23 % pour 0–10 ans, 46 % pour 10–20 ans).

Exemple
Bien de 400 000 € démembré pour 10 ans : nue-propriété = 308 000 € (77 %), usufruit = 92 000 € (23 %).

Quelle fiscalité s’applique sur les revenus, les plus-values et l’IFI ?

Qui paie l’impôt sur les revenus ?

L’usufruitier déclare les revenus courants :

• Loyers : régime foncier (micro-foncier si conditions ou réel).
• Dividendes/Intérêts : PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), ou option barème.

Pour comprendre en détail comment ces revenus s’intègrent dans votre déclaration, consultez notre guide complet sur l’impôt sur le revenu.

Comment traite-t-on les plus-values ?

• Extinction naturelle de l’usufruit (décès/terme) : pas d’imposition au moment de la réunion de propriété.
• Vente d’un bien démembré avant le terme : opération possible si toutes les parties cèdent. Le prix se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire au prorata de leurs droits fiscaux. La plus-value se calcule pour chacun selon ses propres paramètres (prix d’acquisition/abattements).

Qui est redevable de l’IFI ?

En principe, l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien à l’IFI (seuil du patrimoine immobilier net : 1,3 M€).
Des exceptions limitées existent (notamment certains usufruits légaux en succession) avec répartition entre usufruitier et nus-propriétaires.

Comment réalise-t-on une donation avec réserve d’usufruit ?

1. Choisir le bien (immobilier, parts de SCPI, titres).
2. Fixer la forme : viager (âge-barème) ou temporaire (23 %/10 ans).
3. Signer l’acte chez notaire (obligatoire pour l’immobilier).
4. Déclarer et payer les droits sur la seule valeur de la nue-propriété.
5. Organiser la gestion : qui paie quoi ? quelles règles de vente ?

Estimez le coût fiscal de votre donation grâce à notre simulateur de donation gratuit en ligne.

Exemple chiffré
Donation de la nue-propriété d’un bien de 500 000 € à deux enfants.

• Vous conservez l’usufruit.
• Vous avez 68 ans : nue-propriété 60 % soit 300 000 €.
• Base par enfant : 150 000 €.
• Abattement en ligne directe : 100 000 € par parent/enfant (renouvelable tous 15 ans).
• Droits par enfant sur 50 000 € ≈ 8 200 € (barème progressif).

Revenus locatifs : vous continuez à percevoir 18 000 € par an et à les déclarer.

Quelles charges pèsent sur l’usufruitier et sur le nu-propriétaire ?

• Usufruitier : entretien, charges courantes, impôts locaux liés à l’usage (ex. taxe d’habitation si occupant), travaux non structurels.
• Nu-propriétaire : grosses réparations (art. 606 C. civ. : gros murs, voûtes, poutres, toitures complètes…), hors détérioration imputable à l’usufruitier.

Illustration
Toiture à refaire : 40 000 €. Réparation lourde = charge du nu-propriétaire. Peinture et chaudière : entretien courant = charge de l’usufruitier.

Le démembrement d’une maison ou d’un appartement implique de bien anticiper ces questions de répartition dès la rédaction de l’acte.

Comment la clause bénéficiaire démembrée d’assurance-vie fonctionne-t-elle ?

Le capital décès peut être attribué en usufruit au conjoint survivant et en nue-propriété aux enfants. Le conjoint reçoit les fonds en quasi-usufruit ; les enfants détiennent une créance de restitution exigible au décès du conjoint.

• Objectif : protéger le conjoint (liquidités immédiates) tout en sécurisant la transmission aux enfants.
• Fiscalité : elle dépend de l’âge des primes (avant/après 70 ans) et du régime de l’assurance-vie. L’enjeu principal est d’écrire la clause et l’inventaire avec précision pour éviter les conflits successoraux.

Le démembrement est un mécanisme puissant qui concerne de nombreux profils patrimoniaux : cadres dirigeants souhaitant préparer leur transmission, avocats cherchant à optimiser leur fiscalité, ou encore dirigeants préparant leur retraite tout en conservant des revenus. Une sortie d’associés peut également impliquer un démembrement de parts sociales.

Vous souhaitez mettre en place une stratégie de démembrement adaptée à votre situation ? Contactez notre cabinet pour un accompagnement personnalisé.